El Tribunal Supremo ha resuelto, en su sentencia nº 83/2025, de 16 de enero, (puede descargarse el texto íntegro aquí) una interesante cuestión sobre la protección del tercero que adquiere un inmueble en una subasta pública, conforme al art. 34 de la Ley Hipotecaria, con especial énfasis en el momento en que debe concurrir la buena fe del adquirente para que pueda beneficiarse de dicha protección.
Antecedentes del caso
La mercantil actora interpuso una demanda de declaración de dominio contra varias personas físicas y jurídicas, entre ellas quién resultó ser adjudicataria –vía cesión del remate- de un inmueble cuya titularidad figuraba en el Registro de la Propiedad a nombre de otra mercantil que había transmitido previamente dicho inmueble a la actora, pero ésta no había inscrito su título en el Registro de la Propiedad.
La demandante alegaba que la adjudicataria carecía de buena fe al momento de la adquisición del inmueble, ya que conocía la existencia del título de compraventa anterior no inscrito a favor de la parte actora.
Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial desestimaron la demanda y el posterior recurso de apelación, respectivamente, al considerar que la adjudicataria actuó de buena fe y quedaba amparada por el principio de fe pública registral. En este contexto, la parte demandante interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
Decisión del Tribunal Supremo
El Alto Tribunal desestima ambos recursos y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial. En relación con la buena fe exigida por el art. 34 de la Ley Hipotecaria, la sentencia realiza varias precisiones clave:
- Momento en que debe concurrir la buena fe: El Tribunal establece que la buena fe debe analizarse en el momento en que se produce la transmisión de la propiedad. En el caso de adjudicaciones judiciales, esta transmisión tiene lugar cuando se expide el testimonio del decreto de adjudicación, no cuando se inscribe dicho testimonio en el Registro de la Propiedad.
- Presunción de buena fe del tercero adquirente: La sentencia reafirma la presunción de buena fe del tercero adquirente, salvo prueba en contrario. En este caso, no se acreditó que la adjudicataria supiera de la existencia del título de la demandante antes de la entrega de la posesión del inmueble.
- Inoperancia del conocimiento posterior: El Tribunal aclara que el hecho de que la adjudicataria tuviera conocimiento del título de la demandante con posterioridad a la adjudicación no afecta a su condición de tercero protegido. Para desvirtuar la buena fe, habría sido necesario acreditar que dicho conocimiento existía antes de la adjudicación y entrega de la finca.
- Valor de la inscripción registral: En línea con su jurisprudencia, el Supremo destaca que la falta de inscripción del título de la demandante impide oponerlo frente a terceros protegidos por el Registro, como ocurre en el presente caso con la adjudicataria.
Esta sentencia refuerza el principio de seguridad jurídica y la protección del tercero de buena fe en el sistema registral español. Confirma que el momento clave para la concurrencia de la buena fe, en las adjudicaciones judiciales, es la entrega del testimonio del decreto de adjudicación, no la inscripción en el Registro y reitera la importancia de la inscripción de los derechos en el Registro de la Propiedad para su plena oponibilidad frente a terceros.
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