La jurisprudencia del Tribunal Supremo (Sentencia nº 792/2009, de 16 de diciembre de 2009, Roj: STS 8466/2009) admite la validez de las cláusulas que someten a limitaciones la facultad de arrendar, pero no en todas las condiciones y en términos absolutos.

En este sentido, ha venido reconociendo como válidas este tipo de cláusulas limitativas de este derecho cuando se trata de arriendos gravosos o dañinos para la propiedad, por limitarse el valor de la garantía en tales casos, como son la prohibición de sujetar el contrato a prórroga forzosa, el establecimiento de plazos de duración excesivos que superen el de vencimiento de la hipoteca, o el establecimiento de una renta inferior a un determinado umbral.

Al respecto, resulta relevante el artículo 219 del Reglamento Hipotecario que contempla como circunstancia que disminuye el valor de la finca hipotecada, a los efectos establecidos en el artículo 117 de la Ley Hipotecaria; “si el inmueble se arrienda por renta anual que, capitalizada al seis por ciento, no cubra la responsabilidad total asegurada.”

En este sentido se ha pronunciado también la Audiencia Provincial de Barcelona en la reciente sentencia nº 2177/2020, de 15 de octubre de 2020, Roj: SAP B 9635/2020, en la que declara nula la cláusula del préstamo hipotecario en la que se establece una prohibición de arrendar la finca hipotecada sin consentimiento del banco y, en ningún caso, por una renta inferior a la cuota de amortización.

Fundamenta tal decisión en que ambas premisas son contrarias a la buena fe, por un lado, la prohibición de arrendar sin el consentimiento previo del banco, que se exige en todo caso; “no es más que una prohibición genérica al prestatario de celebrar cualquier tipo de contrato de disposición de la finca”, lo que produce “un claro desequilibrio y perjuicio al consumidor contrario a las exigencias de la buena fe”.

Y, por otro lado, considera que no permitir el arriendo por un precio inferior a la cuota de amortización no se trata de una limitación protectora del derecho de garantía del banco, pues “no establece un umbral de renta razonable de mínimos para evitar frustrar dicha garantía, sino que, de forma absoluta, prohíbe todo arriendo por una renta inferior a la cuota de amortización, lo que nos llevaría a no permitir un arriendo por un importe elevado, al serlo también la cuota hipotecaria, pero inferior a dicha cuota en una pequeña cantidad”.

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