Esta norma, publicada ayer en el BOE y que ha entrado hoy día 24 en vigor, regula el derecho a reducción de la renta o a una moratoria en el pago de la misma en los supuestos que pasamos a analizar.

Sí consideramos oportuno recordar que no es una norma cuyas medidas se apliquen de forma automática, correspondiendo al arrendatario solicitar su aplicación antes del 31 de enero de 2021 y también justificar y acreditar el cumplimiento de los requisitos exigidos para poder solicitar las medidas.

Se aplica a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda (art. 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) y también a los arrendamientos de industria.

Esta normativa no se aplica si existe un acuerdo previo entre arrendador y arrendatario de reducción, suspensión o moratoria en el pago de la renta en tanto esté en vigor, si bien sí se aplicará concluida la novación contractual hasta que finalice el estado de alarma y sus prórrogas, con un máximo de cuatro meses a la finalización de la última prórroga de dicho estado de alarma.

Desde un punto de vista subjetivo, la  primera distinción que hace la norma es entre:

– Arrendadores que sean empresas, entidades públicas o un “gran tenedor” (art. 1), considerándose que lo son quienes tengan más de diez inmuebles, excluidos garajes y trasteros, con independencia de que estén o no alquilados o se destinen al alquiler o a otras funciones, (por ejemplo, oficinas, viviendas de uso propio de socios y/o administradores, inmuebles en ruina o para rehabilitación etc.). Parece que el legislador piensa en fincas registrales y aunque no lo dice el Decreto, si dos o más fincas registrales constituyen una unidad física o un único local, a estos efectos, computaría cada uno de las fincas registrales. Compete al arrendatario acreditar la titularidad registral, pero el arrendador podrá hacer las aclaraciones que procedan si no es correcta, por ejemplo, porque se ha vendido una finca y no consta inscrito el cambio de titular.

 Se aplica también a quienes tengan “una superficie construida de más de 1.500 m2” que entendemos que se refiere no necesariamente a un único inmueble.

– Personas físicas o jurídicas no incluidas en el supuesto anterior (art. 2), es decir, propietarios de diez inmuebles o menos.

Se excluye expresamente a los arrendadores en situación de concurso o en situación de insolvencia inminente o actual conforme al art.2 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal (art. 6).

Las  medidas que pueden solicitarse son:

En el caso de empresas o grandes tenedores (art. 1):

– Reducción de la renta en un 50% hasta la finalización del estado de alarma, es decir, hasta el 9 de mayo de 2021, ampliable a los cuatro meses siguientes a su terminación.

– Una moratoria en el pago de la renta por el mismo periodo antes indicado. La renta se aplaza sin penalización ni devengo de intereses. Los pagos aplazados se podrán realizar prorrateados en los dos años siguientes desde que finalice la moratoria o en el plazo que reste por cumplir el arrendamiento si fuera inferior. Es decir, siempre durante la vigencia del arrendamiento.

Estas medidas no se extienden al pago de gastos de mantenimiento u otros, suministros etc. de los que se beneficie el arrendatario.

Si se trata de otros arrendadores (art. 2), puede solicitarse únicamente el aplazamiento temporal y extraordinario, siempre que no exista ya un acuerdo previo de aplazamiento o reducción de renta. El plazo para solicitarlo es el mismo, (31 de enero de 2021).

En este caso se prevé que pueda hacerse uso de la fianza arrendaticia para el pago, que deberá reponerse por el arrendatario en el plazo de un año o en el inferior que reste de duración del contrato.

El  procedimiento a seguir es el siguiente:

– Notificación fehaciente del arrendatario al arrendador solicitando la aplicación de las medidas  previstas en el Real Decreto-ley y la elegida por su parte. Aunque en principio no parece que quepan otras opciones o fórmulas mixtas, no vemos inconveniente en hacer otras propuestas que dependerán finalmente del acuerdo con el arrendador, (siempre sin perjudicar los posibles derechos por no ajustarse a lo dispuesto a la norma, cuando menos, de forma subsidiaria por si no se aceptase la propuesta). Deberá también acreditar el cumplimiento de los requisitos para poder ser beneficiario que luego analizamos. La comunicación debe remitirse no más tarde del 31 de enero.

– El arrendador debe contestar en el plazo máximo de siete días hábiles, también por un medio fehaciente, indicando por cuál de las alternativas opta. A partir de la mensualidad siguiente a la finalización de este plazo se aplicará automáticamente la medida elegida por el arrendador. En caso de no responder, se aplica la elegida por el arrendatario.

Los   requisitos que deben reunir los autónomos y pymes arrendatarios  para poder solicitar estas medidas (art. 3) y que deben acreditar (art. 4) son los siguientes:

– En el caso de autónomos:

• afiliación y alta en la fecha de declaración del estado de alarma, es decir, el 25 de octubre de 2020, mediante un certificado emitido por la Seguridad Social o por las mutualidades sustitutas del RETA;
• acreditación de que su actividad está suspendida por el Real Decreto 926/2020 mediante certificado de la AEAT o entidad competente;
• alternativamente, que se ha producido una reducción de la facturación del mes natural anterior en, al menos, un 75% respecto de la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior que debe acreditarse mediante declaración responsable, si bien, a solicitud del arrendador el arrendatario tendrá que mostrar sus archivos contables.

– En el caso de pymes:

• acreditación de que se reúnen los requisitos para formular cuentas abreviadas, (al menos, dos de las siguientes situaciones: activo total no superior a 4.000.000 €, importe de cifra de negocios anual no superior a 8.000.000 € y/o que el número medio de trabajadores en el ejercicio no sea superior a 50);
• suspensión de la actividad o reducción de la facturación, al menos, del 75%, en los términos antes indicados.

La aplicación indebida de estas medidas de moratoria o reducción de renta supone que las personas arrendatarias que se hayan beneficiado de las mismas, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de las medidas, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar (art. 5).

Se establecen otras medidas extraordinarias de carácter laboral (art. 7) y de carácter fiscal (art. 8).

Aprovechamos para desearos a todos que paséis una magnífica Nochebuena y Navidad.