Como continuación de nuestra entrada anterior respecto del arrendamiento de industria de un establecimiento hotelero, a la vista de que el previo procedimiento de desahucio se archivó, la parte arrendadora interpuso una demanda de juicio ordinario interesando la resolución del contrato de arrendamiento de industria por el incumplimiento de la obligación de la arrendataria del pago de las rentas. Pero esto será objeto de análisis en la próxima entrada monográfica. En ésta nos vamos a centrar en la petición de medida cautelar que solicitó la arrendadora en su demanda.

Y es que la arrendadora, no sólo solicitó la resolución del contrato de arrendamiento de industria, sino que también pidió el embargo preventivo del crédito que tenía nuestro Cliente, la parte arrendataria, por la condena en costas del previo procedimiento de desahucio que se archivó. Y el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Zaragoza, accedió a la medida cautelar peticionada por la arrendadora.

Considerando que la resolución no era ajustada a Derecho, interpusimos el pertinente recurso de apelación contra el Auto que concedió la medida cautelar, con base en los siguientes argumentos:

-No concurría la apariencia de buen derecho (art. 728.2 LEC) ya que nuestro Cliente, al tiempo de contestar la demanda de la arrendadora, reconvino solicitando, con carácter principal, la nulidad del contrato de arrendamiento de industria y, subsidiariamente, la resolución por incumplimiento del contrato de la arrendadora (en la siguiente entrada examinaremos con detalle estos argumentos), por tanto, la apariencia de buen derecho de la arrendadora no era tal.

-Tampoco concurría el peligro en la demora procesal previsto en el art. 728.1 LEC, al no ser “muy abundante” (palabras textuales del Auto que concedió la medida cautelar) la prueba propuesta por la arrendadora para acreditar una (inexistente) situación patrimonial comprometida de la arrendataria.

La Audiencia Provincial de Zaragoza, en su Auto dictado el 19 de diciembre de 2019, (puede descargarse aquí), estimó nuestro recurso conforme a la siguiente fundamentación jurídica:

«Pues bien, proyectando estas consideraciones sobre el supuesto sometido a nuestra decisión, la demanda y la reconvención ejercitadas giran en torno a un contrato de arrendamiento de industria -hotel- suscrito entre las partes. El demandado, como hemos dicho, ha ejercitado reconvención interesando la nulidad, o alternativamente, la resolución del contrato por incumplimiento de la actora.

En consecuencia, no cabe, prima facie, y sin prejuzgar, considerar la concurrencia del requisito de la apariencia de buen derecho, cuando se está discutiendo por la partes precisamente el cumplimiento de ese contrato de arrendamiento de industria, achacándose recíprocamente el incumplimiento del mismo (véanse los burofaxes aportados con la demanda), lo que enerva la justificación de las medidas cautelares solicitadas, que, como se dijo anteriormente, tienden a facilitar la efectividad de la tutela judicial que pudiera otorgarse en una eventual sentencia estimatoria y a evitar que pueda verse impedida o dificultada, pero no a adelantar el contenido de la resolución favorable o desfavorable sobre el fondo de la cuestión controvertida.

En este sentido citamos en un supuesto análogo el Auto de la AP Madrid, Sección 11ª, 6 de noviembre de 2009.

Además, el propio auto apelado, con referencia al segundo de los requisitos, ya apunta que «no es muy abundante la prueba del peligro por mora procesal». Observamos que si bien las cuentas anuales del año 2017 arrojaron un resultado negativo, las cuentas del 2018 arrojaron un resultado positivo, que, si bien no superan el importe reclamado en la demanda, éste, como hemos referido, resulta objeto de controversia».

Por tanto, la Audiencia Provincial de Zaragoza revocó la medida cautelar acordada inicialmente e impuso las costas a la arrendadora.

En la próxima entrada analizaremos la postura mantenida por cada parte en el procedimiento ordinario y su resolución.

Desde PALACÍN, HERNÁNDEZ & CRESPO Abogados quedamos a su disposición para resolverle cualquier duda o aclaración.