De forma paralela a la pieza de medidas cautelares a la que hicimos mención en una entrada anterior, se tramitó un procedimiento ordinario en el que las pretensiones de las partes eran las siguientes:

• La arrendadora, interesó la resolución del contrato de arrendamiento de industria por el impago (parcial) de las rentas por la parte arrendataria, los importes en concepto de rentas arrendaticias que se le adeudaban, así como la restitución del negocio arrendado y las rentas que, en su caso, se devengaran hasta la entrega de la posesión del hotel.
• Nuestro Cliente, la arrendataria, se opuso a la petición de la demandante y reconvino solicitando, con carácter principal, la nulidad del contrato de arrendamiento de industria por error en el consentimiento y, subsidiariamente, la resolución del contrato de arrendamiento por haber incumplido la arrendadora diversas manifestaciones que constaban en el contrato de arrendamiento de industria, junto con la reclamación de una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

El Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Zaragoza, en su Sentencia nº 91/2020 de fecha 24 de abril de 2020, acordó desestimar la demanda interpuesta por la arrendadora y, en su lugar, estimar parcialmente la reconvención interpuesta por nuestro Cliente, conforme a los siguientes motivos:

– Respecto a la demanda de la arrendadora, la arrendataria se opuso manifestando que había pagado parcialmente las rentas, minorando el importe de las mismas al amparo de una de las cláusulas pactadas en el contrato de arrendamiento de industria y compensando gastos que, en virtud del citado contrato de arrendamiento, correspondía abonar a la arrendadora. A este respecto, el Juzgador considera que «no se aprecia por tanto un incumplimiento sustancial en la parte arrendataria que justifique la resolución contractual pretendida, en base a los argumentos y doctrina jurisprudencial que luego se expondrá».

Y es que, el Juzgado de Instancia concluyó que nuestro Cliente «no incumplió y que la reducción de la renta estaba justificada toda vez que se explicó y razonó en base a unos argumentos en principio correctos o por lo menos no desechables».

En igual sentido, y respecto de la compensación con la renta de los gastos que correspondía su pago a la arrendadora y fueron satisfechos por la arrendataria, la Juez concluye que «independientemente se notificara o no previamente a la arrendadora (lo cual ya tendría consecuencia automática de ser liquido, vencido y exigible) el hecho de no notificarse no tiene por qué suponer que su coste no corresponda a la arrendadora. Y dada la naturaleza de las mismas (reparaciones urgentes, adaptación a normativa de ascensores, radiadores), si deben ser asumibles por actora».

– En cuanto a la demanda reconvencional formulada por nuestro Cliente, se estimó la acción de incumplimiento de contrato por parte de la arrendadora por los siguientes motivos:

«En primer lugar, no se ha aportado por la actora un simple documento que acredite que dichas licencias administrativas estuvieran siendo tramitadas ante el Ayuntamiento de Zaragoza a la fecha de firma del contrato de arrendamiento, es decir, a 10 de octubre de 2017. Ninguno. Tampoco, por el oficio remitido por el Ayuntamiento de fecha 24 de febrero de 2020, consta a dicha fecha ni la obtención de licencia de actividad ni siquiera del inicio de su tramitación.

Efectivamente, una de las condiciones esenciales que se pactó en el contrato era que en el plazo de 30 meses deberían estar dichas licencias. Resulta que el contrato es de fecha 10 octubre de 2017. Y que a fecha de celebración de juicio, han transcurrido ya 29 meses sin que conste absolutamente nada ni de su obtención ni tan siquiera del inicio de su tramitación. Es evidente a día de hoy el incumplimiento de tal condición sustancial lo cual ya por sí solo, justifica la resolución a día de hoy.

Además, aún siendo cierto que en el momento de contestación a la demanda no había transcurrido dicho plazo, también se aprecian otros incumplimientos de relevancia:

-En la cláusula 1.7.1.d) del contrato de arrendamiento se garantizaba por la demandante que «no existe ningún procedimiento administrativo, judicial o arbitral y hecho o evento que pueda dar lugar a los mismos que de forma directa o indirecta afecte al Hotel, a su personal o a su explotación».

Pues bien, a este respecto, la (…) perito propuesta por la parte demandada, en su informe (documento nº 6) y en su declaración en el acto de juicio, relacionó una serie de expedientes y procedimientos referidos a la situación administrativa del Hotel, entre los que resaltó, en el acto de juicio, que había una planta que no está legalizada y que a día de fecha de juicio, las ya tan nombradas licencias seguían si quiera sin estar iniciada su tramitación. Relacionaba en su informe los expedientes que habían afectado al Hotel afirmando que en la actualidad se mantienen prácticamente todas las condiciones que motivaron el informe desfavorable, entre las que destaca que la escalera de emergencia termina en el patio interior de la planta primera y comunica con otra escalera interior que desemboca en la planta calle. No obstante, además de no encontrarse adecuadamente señalizada esta vía de evacuación, no cumple las anchuras mínimas requeridas por la normativa actual de protección contra incendios. La ampliación del uso hotelero a partir de la planta cuarta carece de los permisos oportunos; la escalera de emergencia desemboca en la planta 1ª, cerrada y clausurada por no haberse podido reformar, (amén de que no cumple con las medidas mínimas actualmente exigidas); el cerramiento del patio interior fuera de ordenamiento y la situación de la última planta del Hotel, (punto 4.3 del Informe aportado como documento nº 6), igualmente fuera de ordenamiento del PGOU de Zaragoza.

(…)

– En la cláusula 1.7.1.h) se garantizó de contrario que no existían contingencias o posibles responsabilidades por expedientes administrativos de cualquier índole por las que se pudieran derivar sanciones u obligaciones económicas. Se pueden derivar sanciones a (…), como así ha ocurrido con el expediente nº 0155225/2018.  Respecto a este expediente, (…) indica en su Informe: «La actual situación irregular en el Ayuntamiento de Zaragoza conlleva posibles responsabilidades por expedientes administrativos en virtud de los cuales pueden derivarse obligaciones económicas para el arrendatario. Esta situación ya se ha producido, como ocurrió en el expediente 155.225/2018, en el que se impuso a (…) una sanción de 3000€, pero puede continuar sucediendo, dado que no se han regularizado las circunstancias que ocasionaron dicha multa y todavía se incurre en la situación ilegal, en tanto no se disponga de la correspondiente licencia de inicio de actividad».

Y en relación a la última planta del hotel, que no cumple con las condiciones exigidas en el PGOU de Zaragoza respecto al número de plantas mínimo y máximo permitido, debería tener una planta menos y debería ajustar las alineaciones de la última planta a lo indicado en la normativa. Es decir, la última planta del Hotel no está permitida conforme al vigente PGOU de Zaragoza, ni existe licencia urbanística que permitiera  justificar y mantener la existencia de la misma, lo cual podría derivar, según (…), en un procedimiento administrativo de clausura o, en su caso, demolición del exceso de construcción».

En consecuencia, la Juez consideró que la parte actora no podía invocar el incumplimiento de nuestro Cliente de su obligación del pago de las rentas arrendaticias desde el mes de febrero de 2018, cuando la demandante «ya había incumplido con anterioridad varias obligaciones desde la misma firma del contrato de arrendamiento de industria en octubre de 2017», concluyendo que la arrendadora «ha incumplido. Se comprometió a entregar una explotación de negocio (arrendamiento de industria) en unas condiciones administrativas y legales, que no cumplía, y a hacer las gestiones necesarias para obtener unas licencias que ni ha obtenido ni desde luego puede ya obtener en el plazo al que se comprometió, con independencia de que la arrendataria conociera o no que la licencia estuviera en trámite o que había expedientes administrativos que pudieran afectarle (conocimiento no acreditado). Por ello es claro que no cumplió sus obligaciones contractuales, esencialmente la de «entregar un negocio o industria en condiciones pactadas para ser explotado en legal forma”».

Junto con la resolución del contrato de arrendamiento, y al amparo del art. 1124 del Código Civil, se solicitó por nuestro Cliente una indemnización de daños y perjuicios, que se componía del lucro cesante de no haber podido disponer de una planta completa del hotel –sobre la que se debían llevar a cabo unas obras de reforma que, debido a la situación administrativa del hotel, no se pudieron ejecutar-, así como por las inversiones llevadas a cabo. El Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Zaragoza accedió a dicha petición, condenando a la arrendadora al pago de determinado importe a nuestro Cliente.

En la última entrada sobre este Monográfico abordaremos lo sucedido tras la sentencia dictada en primera instancia.

Desde PALACÍN, HERNÁNDEZ & CRESPO Abogados quedamos a su disposición para resolverle cualquier duda o aclaración.