Con ocasión de un asunto que estamos llevando en el Despacho, vamos a hacer una serie de cuatro entradas monográficas acerca del contrato de arrendamiento de industria. En nuestro caso, se trata del arrendamiento de un establecimiento hotelero y nuestro Cliente es la parte arrendataria.

La cuestión sobre la que nos vamos a centrar en esta entrada es la referente a que este tipo de contratos de arrendamiento no están sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos. La Jurisprudencia del Tribunal Supremo es pacífica y reiterada a este respecto:

Sentencia núm. resolución 137/2000, de fecha 21 de febrero de 2000, (ROJ STS 1302/2000):

«(…) La doctrina de esta Sala relativa a la distinción entre los arriendos de local de negocio y los de industria es absolutamente diáfana, destacando que mientras en los primeros se cede el elemento inmobiliario, es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote el negocio, en los segundos el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora, por un lado el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial».

Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, núm. resolución 79/2015, de fecha 27 de febrero de 2015, (ROJ: STS 1293/2015):

«(…) El arrendamiento de industria no es, como parece que pretende el recurrente, un arrendamiento de finca urbana destinado a un uso distinto del de vivienda, de acuerdo con la jurisprudencia de esta Sala (contenida en la Sentencia 137/2000, de 21 de febrero) sobre la distinción entre los arriendos de local de negocio y los de industria: mientras que en los arrendamientos de local de negocio, y en general en aquellos que ahora el art. 1 LAU califica de uso distinto al de vivienda, se cede un inmueble, un espacio construido y apto para que pueda realizarse una actividad profesional o empresarial; en el arrendamiento de industria el objeto de arrendamiento alcanza no sólo al local o establecimiento, susceptible de una explotación empresarial, sino también el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en él, con los elementos necesarios para dicha explotación, de tal forma que constituyen un todo patrimonial».

Y es que este matiz resulta importante: la parte arrendadora interpuso una demanda de juicio verbal de desahucio por impago de rentas contra la arrendataria, aplicando el régimen procesal de los contratos para uso distinto del de vivienda.

Si bien la demanda se admitió a trámite por el Juzgado de Primera Instancia, al tiempo de contestar la demanda, invocamos la excepción de inadecuación de procedimiento, alegando que el cauce procesal seguido (juicio verbal de desahucio) no era el correcto, sino que debía haberse tramitado a través de un juicio ordinario.

La mencionada Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 27 de febrero de 2015 es sumamente clara al respecto:

«(…) Para la resolución de estos dos motivos, debemos atender a dos cuestiones, que deben analizarse de forma sucesiva: hemos de examinar si el presente procedimiento debía haberse tramitado por el juicio verbal de desahucio o por el juicio ordinario; y, en este último caso, advertir si la inadecuación del procedimiento, además de suponer la infracción de normas legales que rigen los actos y garantías del proceso, ha provocado indefensión al demandado.

Conforme a la dicción literal del art. 250.1.1º LEC , el juicio verbal es el procedimiento adecuado por razón de la materia para las demandas «que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca».

Es claro que la demanda de reclamación de rentas debidas y la de resolución y desahucio por impago de rentas o por expiración del plazo fijado en el contrato o por la Ley, debe referirse necesariamente a una finca urbana o rústica. Bastaría una interpretación literal del precepto para advertir que la referencia a los arrendamientos urbanos y rústicos, que se regulan por sus respectivas normativas especiales (la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, y la Ley 83/1980, de 31 de diciembre de arrendamientos rústicos), y sin perjuicio de la referencia al arrendamiento financiero, excluye el resto de los arrendamientos de bienes, entre los que se encuentra el arrendamiento de industria, que se regula por las normas generales previstas en el Código Civil para el contrato de arrendamiento.

La procedencia de esta interpretación literal, se corrobora con las especialidades que la propia Ley de Enjuiciamientos Civil prevé para el juicio verbal de desahucio (arts. 439.3 , 440.3 y 444.1 LEC ), que se justifican por la finalidad de dotar de un procedimiento ágil a la resolución de los contratos de arrendamientos urbanos, permitiendo incluso la acumulación de la reclamación de las rentas debidas que han justificado el desahucio, y facilitar que pueda ejercitarse, en su caso, la enervación de la acción a tiempo.

De este modo, la resolución de un contrato de arrendamiento de industria, como es una estación de servicio, no debía haber seguido el cauce del juicio verbal previsto para el desahucio por falta de pago o por expiración del término de la relación arrendaticia en el art. 250.1.1º LEC, sino el del juicio ordinario, conforme a las reglas previstas en el art. 249.2 LEC.

(…)

Con carácter general, cuando se ha seguido el juicio ordinario, en vez de un juicio verbal, como es el de desahucio, en cuanto que está dotado de mayores garantías de defensa, es difícil que pueda apreciarse indefensión por esta inadecuación de procedimiento; mientras que en sentido contrario, si el juicio seguido es el verbal y el que procedía era el ordinario, podría llegar a apreciarse una merma efectiva de medios de defensa».

En consecuencia, el juicio verbal de desahucio por falta de pago previsto en el art. 250.1.1ª LEC está reservado únicamente para acciones ejercitadas en relación con fincas urbanas o rústicas, quedando excluido, entre otros, el arrendamiento de industria.

El Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Zaragoza, en su sentencia nº 242/2018 de fecha 27 de septiembre de 2018, acordó: i) estimar la excepción de inadecuación de procedimiento alegada por nuestra parte; ii) la nulidad de las actuaciones practicadas hasta la admisión a trámite de la demanda interpuesta por la parte arrendadora-actora; y iii) el archivo del procedimiento con imposición de costas.

La referida sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por la parte arrendadora, dictándose por la Audiencia Provincial de Zaragoza Sentencia de fecha 11 de marzo de 2019 (se puede descargar aquí), por la que se desestimó el recurso de apelación de la arrendadora.

En sucesivas entradas abordaremos las vicisitudes habidas en el posterior procedimiento ordinario que se siguió entre las partes.

Desde PALACÍN, HERNÁNDEZ & CRESPO Abogados quedamos a su disposición para resolverle cualquier duda o aclaración.