En el día de hoy se ha publicado en el BOE la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, («Ley 12/2023»), -puede descargarse el texto íntegro aquí-, que, como nos tiene acostumbrados el legislador, no sólo regula «las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con la vivienda y, en particular, el derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada y al disfrute de la misma en condiciones asequibles», sino que también modifica varias disposiciones legales, entre ellas, la Ley de Arrendamientos Urbanos («LAU»), a la que nos referimos en la presente entrada.

-La Disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023 establece que, los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de dicha Ley, es decir, todos aquellos formalizados con anterioridad al 25 de mayo de 2023, seguirán rigiéndose por la normativa que les era de aplicación, sin perjuicio de que las partes, de común acuerdo, y siempre y cuando no sea contrario a previsiones legales, decidan adaptar los contratos preexistentes a la Ley 12/2023. En todo caso, la Ley 12/2023 no afectará a las medidas establecidas por el Real Decreto-Ley 6/2022, de 29 de marzo (podéis consultar nuestra entrada al respecto aquí).

-La Disposición final primera, denominada de «medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda», modifica los siguientes artículos de la LAU:

• En el art. 10 LAU, se modifica el apartado segundo, estableciéndose una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento de vivienda habitual por un periodo máximo de un año, previa solicitud del arrendatario, durante el que tendrá vigencia el contrato que hubiera expirado su plazo durante la prórroga obligatoria del art. 9.1 (5 años o 7 años, en caso de ser el arrendador una persona jurídica), o prórroga tácita del apartado uno del propio art. 10. Como requisito de efectividad, el arrendatario acreditará su situación de vulnerabilidad social y económica y la petición de prórroga deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando sea un gran tenedor de vivienda (persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros), salvo que se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento entre las partes.

Asimismo, se introduce un nuevo apartado tercero que regula igualmente la prórroga extraordinaria por un periodo máximo de tres años para aquellos casos en los que el inmueble arrendado se ubique en una zona de mercado residencial tensionado. La Ley 12/2023 no define este concepto jurídico y “delega” en las administraciones (autonómicas) competentes en materia de vivienda (art. 18 Ley 12/2023), salvo que se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento, con las limitaciones de renta que veremos a continuación, o el arrendador haya comunicado «la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial».

• En el art. 17 LAU se modifica el punto tercero, estableciéndose que el pago de la renta se efectuará a través de medios electrónicos, y sólo excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a su propia solicitud, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.

Asimismo, se añaden dos nuevos apartados 6 y 7 con el siguiente contenido:

-17.6 LAU: en los contratos de arrendamiento de vivienda ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, la renta pactada al inicio de un nuevo arrendamiento «no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior».

No obstante, cabe un incremento del 10% si, en los dos años anteriores a la celebración del nuevo contrato de arrendamiento, concurre alguno de los siguientes supuestos:

1. 1. Cuando la vivienda hubiera sido rehabilitada conforme al art. 41.1 del Reglamento del IRPF.
   2. Se hubieran llevado a cabo actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30% (acreditado ello mediante los oportunos certificados de eficiencia energética anterior y posterior a las actuaciones realizadas).
   3. Se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad (debidamente acreditadas).
   4. Cuanto el nuevo contrato de arrendamiento se firme por un plazo de diez o más años, o se establezca un derecho de prórroga al que podrá acogerse voluntariamente el arrendamiento, que le permita prorrogar potestativamente el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.

-17.7 LAU: partiendo del supuesto enunciado en el apartado 6 anterior, pero en el caso de que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda, la renta del nuevo contrato de arrendamiento no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índice de precios de referencia que realizarán las distintas Comunidades Autónomas (nueva Disposición transitoria séptima de la LAU introducida igualmente por la Ley 12/2023).

• Se modifica el apartado 1 del art. 20 LAU, en el sentido de que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, en todo caso. La redacción anterior atribuía estos gastos al arrendador cuando fuera persona jurídica.

-Finalmente, se añade la Disposición final undécima a la LAU en los siguientes términos: «el Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento».

En sucesivas entradas analizaremos las modificaciones operadas por la Ley 12/2023 en la Ley de Enjuiciamiento Civil, en lo que respecta a los procedimientos de desahucio.

Desde PALACÍN, HERNÁNDEZ & CRESPO Abogados quedamos a su disposición para resolverle cualquier duda o aclaración.