En sede de arrendamiento para uso distinto de vivienda, el art. 34 de la LAU regula la indemnización a favor del arrendatario, en aquellos supuestos en que el contrato finaliza por el transcurso del plazo pactado y durante los últimos cinco años se ha venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, siempre y cuando «el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado».

Es importante puntualizar que, habitualmente, en los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda suele incluirse una cláusula por la que el arrendatario renuncia a este derecho, que es perfectamente válida conforme a lo dispuesto en los arts. 4.3 LAU y 1255 CC.

Pues bien, el Tribunal Supremo, en su Sentencia de fecha 19 de junio de 2024 (puede descargarse el texto íntegro aquí), analiza si, en el caso enjuiciado, se dan los requisitos establecidos en el art. 34 LAU para conceder la indemnización por clientela a favor de la arrendataria-demandante, concluyendo que:

• Se está ante un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda.

• En el local arrendado, durante los últimos cinco años, se ha venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público.

En este caso, la arrendataria desarrollaba una actividad de hostelería (bar con terraza) y el Tribunal Supremo considera que dicha actividad «es susceptible de generar una clientela» e interpreta que «es comercio, según la primera acepción del diccionario de la RAE, la compraventa o intercambio de bienes o servicios; y bar, el local en que se despachan bebidas que suelen tomarse de pie, ante el mostrador. Despachar, en una de sus acepciones, significa vender un género o una mercancía. En definitiva, nos encontramos ante un establecimiento abierto público, en el que se procede a la venta de bebidas que se consumen en el mismo local, dotado con una terraza con tal finalidad, de esta manera se satisface la ingesta de los productos que oferta, con la estancia en el local en funciones de descanso o de lugar de encuentro con otras personas».

• El contrato de arrendamiento se extinguió por el transcurso del plazo contractualmente pactado y el arrendatario manifestó, con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo, su voluntad de renovar el contrato por un plazo mínimo de cinco años y una renta de mercado.

Sentado por el Tribunal Supremo que se habían cumplido los indicados requisitos legales, la cuantía de la indemnización a favor del arrendatario se determina conforme a lo establecido en el propio art. 34 LAU:

• Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

• Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

Pues bien, el Tribunal Supremo concluye que, «en este caso, es cierto que la demandante se venía dedicando a la industria de hostelería, no solo con el local litigioso, sino en otros tres, uno de ellos en diferente municipio; pero lo cierto es que, en dicho plazo de tiempo, no concertó otro contrato para sustituir al litigioso, ni inicio otra actividad diferente; mientras que el nuevo adquirente del uso del local, otra sociedad mercantil, lo destina a la misma actividad de bar e, incluso, llegó a girar inicialmente con el mismo nombre comercial y parte del personal», y desestima el recurso de casación interpuesto por la arrendadora, manteniendo inalterada la sentencia de la Audiencia Provincial que condenó al pago de una indemnización a favor de la arrendataria por importe de 96.000 €.

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