La Audiencia Provincial de Guipúzcoa, Sección 2ª, dictó en fecha 27 diciembre de 2021 una interesante Sentencia en relación con esta cuestión (puede descargar el texto íntegro aquí). La Audiencia declara la nulidad de la venta de un trastero a personas que no eran propietarios de ninguna vivienda del edificio en el que se encontraba el mismo, al contravenir lo dispuesto en los estatutos comunitarios, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia de primera instancia.

En el caso sentenciado, se interpone demanda por parte de la comunidad de propietarios solicitando se declare la nulidad de la compraventa del trastero otorgada a favor de quienes no son propietarios de ninguna vivienda de la comunidad, estimándose en primera instancia, al entender que la compraventa infringe la cláusula estatutaria que dispone que «los trasteros siempre serán anejos de viviendas del edificio y nunca podrán ser ocupados por ningún título por personas distintas al usuario u ocupante de la vivienda a que correspondan».

Los demandados recurren en apelación la sentencia de instancia, solicitando que se revoque, sosteniendo su pretensión en varios argumentos. Entre ellos, entienden que «ha de estimarse la nulidad de la cláusula estatutaria tercera por contemplar una prohibición de disponer prohibida por la Ley», y porque «la redacción de la cláusula es restrictiva, contradictoria, confusa, incoherente, limitativa de derechos e inaplicable».

Apoyan su argumentación en que «la Jurisprudencia ha admitido la nulidad de las cláusulas contenidas en estatutos comunitarios, que prohíben que los propietarios arrienden su piso sin permiso de la Junta, por ser contraria a Ley, es evidente que esta postura habría de decantarse también a aquellos supuestos como el que se enjuicia, en el que existan cláusulas que prohíben a propietarios, no ya arrendar su vivienda, sino poder venderla o enajenarla».

La Audiencia, sin embargo, considera que los pronunciamientos del Juez de instancia son correctos y confirma lo manifestado por el mismo, en tanto en cuanto la Jurisprudencia en desarrollo de lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal «ha admitido sin duda alguna que los copropietarios puedan, por propia voluntad, establecer en sus Estatutos una serie de limitaciones a sus facultades de disposición y, por ello, que afecten a sus derechos de propiedad, cuando el interés de la Comunidad lo haga aconsejable».

Además los demandados eran conocedores de dicha cláusula puesto que cuando adquirieron sus viviendas ya existía dicha limitación en los Estatutos y, de igual forma, éstos se habían aquietado desde entonces y hasta la fecha de venta con esa prohibición de disposición, lo cual constituye sin duda alguna un acto propio por su parte a través del cual asumen sus términos y se muestran conformes con ellos, por lo que no tiene ningún sentido proceder a cuestionarlos actualmente sosteniendo la supuesta nulidad.

En consecuencia, la Sala concluye que se vulneró la cláusula estatutaria en la venta del trastero, produciéndose la infracción de lo dispuesto en el artículo 1.275 del Código Civil, entendiendo así que la pretensión de la declaración de nulidad de la compraventa del trastero interpuesta por la comunidad de propietarios debe de ser estimada.

Insistimos en que en el supuesto existía previsión estatutaria expresa, luego a falta de previsión como sucede en la mayoría de los casos, la respuesta debe ser distinta, ya que no se pueden imponer en principio limitaciones a la libertad de disposición de un propietario. En cualquier caso, cada supuesto deberá ser analizado de manera particular.

Desde PALACÍN, HERNÁNDEZ & CRESPO Abogados quedamos a su disposición para resolverle cualquier duda o aclaración.