Debemos partir de que los copropietarios de una comunidad tienen derecho al uso de los elementos comunes. Así lo establece el artículo 396 del Código Civil («CC») y el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal («LPH»).

La piscina como elemento común de los edificios puede plantear en ocasiones situaciones problemáticas como por ejemplo si los propietarios de plazas de garaje (no residentes en el edificio) tienen derecho al uso y disfrute de la misma.

Normalmente el título constitutivo o los estatutos de la comunidad suelen regular esta situación, contemplándose en éstos el uso exclusivo y excluyente de algunas zonas comunes por determinado colectivo de propietarios, al igual que el reparto de los gastos en dichos supuestos. El problema radica cuando en los estatutos falta esa disposición, en cuyo caso podría entenderse que sí tienen ese derecho. Ello no obstante, la comunidad con las correspondientes mayorías podría excluir a los propietarios de garajes no residentes del derecho de uso de la piscina.

En relación con esta cuestión, resulta de gran interés la reciente Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2022, (puede descargarse el texto íntegro aquí), que estima el recurso de casación interpuesto por una comunidad de propietarios contra la Sentencia de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, que confirmaba la de un Juzgado de Primera Instancia de la misma ciudad que daba la razón a un propietario de varias plazas de garaje, sin residencia en el edificio, anulándose el acuerdo de la comunidad adoptado por mayoría que prohibía el uso de la piscina y la barbacoa.

El alto Tribunal avala el acuerdo de una comunidad de propietarios de Mallorca que prohíbe el uso de la piscina y la barbacoa a los propietarios de garajes que no disponen de vivienda en el complejo.

La Sala señala que la comunidad de propietarios «estaba facultada para prohibir expresamente el uso de la piscina por los titulares de los garajes que no fuesen titulares de viviendas, dado que no constaba autorización para ello en los estatutos ni en el título constitutivo, por lo que el acuerdo impugnado no constituía una restricción de los derechos de los titulares de los garajes sino que el acuerdo era una mera constatación o reproducción de lo que ya podía deducirse de los actos constitutivos de la comunidad de propietarios (…)» y añade que los dueños de estos garajes estarán exentos de los gastos que genera esas zonas.

Señala que, de acuerdo con el artículo 394 CC, cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino, lo que debe complementarse conforme al artículo 396, cuando determina que los diferentes pisos y locales de un edificio llevarán inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute.

La doctrina que establece esta resolución parte de la consideración de que la propia piscina por su propia naturaleza está al servicio de los propietarios que tengan en el edificio su residencia y que los titulares de los garajes son propietarios de los mismos, «pero no por ello son residentes, sino usuarios de una plaza de estacionamiento», aclarando que la piscina, en cuanto elemento común, no tiene como destino natural servir de disfrute a los titulares de los aparcamientos, los cuales los adquieren para estacionar un vehículo y no por las particularidades recreacionales de la edificación.

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